El alquiler de vivienda se ha convertido en un verdadero quebradero de cabeza en las comarcas de Tarragona. La inseguridad jurídica que padecen los propietarios, unida a una legislación de corte intervencionista, reduce cada vez más el parque de viviendas, lo que unido a la fuerte demanda -los tipos de interés han restado atractivo a la opción de compra-, se convierte en una 'tormenta perfecta' con efecto sobre unos precios que suben a ritmo anual de dos dígitos.
Según el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Tarragona la oferta de viviendas en alquiler continúa menguando y los precios siguen al alza. La dificultad para alquilar un inmueble en buenas condiciones de conservación y con una renta razonable es un denominador común entre todos los analistas consultados por el Indicador de Economía. Las cifras del último estudio de Idealista.com, el mayor marketplace inmobiliario del sur de Europa, -publicado la semana pasada-, reflejan que la oferta se ha reducido un 28% en España durante los últimos cuatro años. Cataluña y Madrid lideran la reducción de stock en esta legislatura con una caída del 41%. Tarragona se queda en la zona media con un -21%.
"El mercado se enfrenta ahora mismo a un grave problema de oferta que mantiene tensionados los precios en capitales como Tarragona; la demanda ha seguido creciendo tras la pandemia, y ahora además se multiplica por el aumento de los tipos de interés y su efecto en quienes no pueden acceder a la financiación bancaria para comprar... Ese aumento de demanda no se satisface por la oferta de vivienda disponible, que no deja de reducirse sin encontrar nuevos arrendadores", explica el economista Juan Gallardo, co-director del gabinete de estudios de la Confederación Empresarial de la Provincia de Tarragona (CEPTA).
Esta situación se ha convertido también en un importante lastre ya no sólo para los inquilinos particulares, sino para las empresas que generan empleo y atraen talento a Tarragona, que se enfrentan a la escasez de oferta de inmuebles de medio y alto standing a precios razonables para sus equipos de trabajo. "No hay un parque suficiente de viviendas, lo que está puede un grave obstáculo para el aterrizaje en Tarragona de grandes empresas o la captación de nuevas inversiones y divisiones de negocios para las multinacionales ya asentadas en el territorio", explican fuentes de la Cambra de la Propietat Urbana de Tarragona. Estas dificultades ya se han apreciado en proyectos de gran relevancia en sectores tan diversos como el de T-Systems en Reus, Kronospan en Tortosa o el de Lotte Energy Materials (ante bajo la marca ILJIN) en Mont-roig del Camp.
Fuerte presión sobre los precios
La lógica de la falta de oferta y la fortaleza de la demanda desemboca en un incremento de precios nunca visto hasta ahora. En el último año se calcula que ese aumento roza el 11% en Tarragona ciudad. El incremento de doble dígito, -también en la provincia-, da una idea de la tendencia del mercado: en el último trimestre, el precio del alquiler ha aumentado en torno al 3,5% hasta alcanzar una media de 8,5 euros por metro cuadrado en la capital, que se sitúa en la zona media, todavía lejos de Barcelona, la ciudad 'imposible' para el alquiler con más de 18 euros/m2. En un reciente informe, el equipo de análisis de datos de Idealista.com subraya que sólo un 27% de los anuncios en capitales españolas está por debajo de los 750 euros al mes.
El último estudio conjunto sobre relación de salarios y alquiler que realizan las plataformas Infojobs y Fotocasa revela que en 2022 un inquilino medio en Tarragona debía destinar el 37% (cuatro puntos más que en 2021) de su sueldo bruto al pago del arrendamiento. "La subida es imparable y en estos primeros meses de 2023 se ha seguido notando; la tendencia no va a girar hasta que no se aborde el problema con una política de incentivos y de mayor seguridad jurídica", expone el presidente de la asociación de Promotores Inmobiliarios del Tarragonès, Diego Reyes, quien conoce al dedillo la realidad del mercado desde como API desde Promobase, su empresa.
El efecto de la inseguridad jurídica
En este contexto, la firma de nuevos contratos continúa con su tendencia a la baja (a un ritmo aproximado del -10% anual de media en Cataluña) mientras que el alza de los precios no se frena. Los distintos expertos se muestran muy críticos con las improvisaciones del Gobierno, que han provocado la desinversión en el mercado y causado una progresiva reducción de la oferta. "La falta de seguridad jurídica, junto a las políticas punitivas y coercitivas no solo van contra los propietarios sino contra el propio mercado, que necesita mayor estabilidad", razonan desde el COAPI de Tarragona. "No se hace ni un piso social, las Administraciones públicas deben aumentar el parque residencial a precios razonables; si eso se consigue, si hay medidas más ágiles y eficaces, la gente dejará de poner precios tan elevados, pero se necesita dotar de recursos económicos a los programas de vivienda de las Comunidades Autónomas y del Estado".
En lugar de destinar esos recursos para aumentar la oferta de alquiler social, la Administración ha optado por un 'tsunami' legislativo que desde hace años desestabiliza el mercado. Para la mayor parte de especialistas en el sector inmobiliario, el intervencionismo que supone la nueva Ley de Vivienda, -que será refrendada por el Senado el próximo día 17 de mayo- puede lograr un efecto contrario al deseado, con un mayor encarecimiento, dado que muchos propietarios optarán por el traspaso del alquiler convencional a pisos de uso temporal o turístico.
"La limitación de rentas y la tentación de intervenir el mercado -recuerda Antoni Martorell, presidente de la Cambra de la Propietat Urbana de Tarragona- ya se ha intentado aplicar con la anterior y ya derogada ley del alquiler de la Generalitat, con nefastas consecuencias: reducción de la oferta al mercado y desincentivación de los pequeños y medianos propietarios para alquilar, lo que viene a agravar una eterna crisis de la vivienda que nace de la falta de oferta de pisos en alquiler".
Polémica por la Ley de Vivienda
A la hora de analizar el efecto de la nueva Ley de Vivienda, las voces críticas son prácticamente unánimes: no es el camino para generar oferta. Los puntos más polémicos, en síntesis:
Ø Tope al alquiler. Tope a todos los alquileres en el 3% en 2024. A partir de 2025, en zonas tensionadas como Tarragona ciudad, el propietario tendrá que mantener el precio si lo solicita el inquilino.
Ø Grandes propietarios. Se considerará gran propietario toda persona física y jurídica con más de cinco viviendas en la misma zona tensionada. En el caso de pequeños propietarios (menos de cinco viviendas) el límite de precio sería el establecido en el contrato anterior.
Ø Incentivos fiscales. Bonificaciones fiscales para los pequeños caseros que decidan bajar el precio de su alquiler. Hasta el 90% sobre el IRPF si la rebaja es del 5% (zonas tensionadas).
Ø Honorarios de las inmobiliarias. El propietario será quien se haga cargo de pagar los honorarios que cobran las inmobiliarias. La norma prohíbe que se aumenten las rentas por la vía de gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro desembolso no atribuible al inquilino si no se ha acordado antes.
Ø Desahucios. Se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada. Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos, que aplazarán los procesos más de 2 años. Se podrán utilizar los fondos estatales de vivienda para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres bonificados.
Ø Vivienda protegida. Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (reforma o renovación de la urbanización).