Hecha la ley, hecha la trampa, como se suele decir en el país de la picaresca. La entrada en vigor de los topes al precio del alquiler ha agudizado la imaginación de los propietarios de pisos, que analizan todas las fórmulas para sortear una posible reducción sus los ingresos. En este sentido quizá la mayor preocupación reside en el temor de estimular la economía sumergida a través de pagos 'en negro' de parte de la renta. "Hemos visto también que algunos dueños de viviendas tratan de introducir cláusulas y honorarios de gestión con cargo a los inquilinos para compensar", explican desde la Cambra de la Propietat Urbana de Tarragona.
"Los acuerdos verbales entre inquilino y propietario para el pago de las rentas son inherentes al mercado de alquiler, eso no es nada nuevo, aunque por supuesto no es lo recomendable por la gran cantidad de problemas posteriores de todo tipo que pueden surgir", explican desde la inmobiliaria El Balcó. Tampoco resultan novedosos los contratos por menos de un año: muchos propietarios ya hacían contratos de 11 meses que se iban renovando para mantener el poder de decisión sobre la continuidad del alquiler; eso sí, con la entrada en vigor de la nueva Ley, y los topes de precios, esta práctica se ha multiplicado. "Con un alquiler tradicional cada vez menos atractivo, los propietarios siguen queriendo rentabilizar sus pisos, y si la Administración no se lo permite, van a firmar un contrato temporal, turístico, o incluso en algunos casos lo pondrán en venta".
A la vista de esta nueva injerencia de la Generalitat en el derecho a la propiedad privada, caso único en toda la geografía nacional, los contratos de alquiler de temporada han ganado protagonismo. Un alquiler temporal tiene que ser menor a 12 meses, no puede figurar como la vivienda primaria y permanente de los inquilinos, y en el contrato tiene que constar expresamente la duración y el motivo por el que el alquiler es de temporada. "Pueden durar hasta dos años, pero el motivo tiene que estar claro, por ejemplo, estudiantes de un máster o profesionales desplazados de una empresa", aclara la Cambra de la Propietat Urbana.
Paradójicamente, al ser las estancias más cortas, esta modalidad lleva asociados unos precios bastante más caros que el alquiler convencional, totalmente inasumibles para las familias más vulnerables, supuestamente beneficiadas por la nueva normativa. El propio mercado, por la movilidad de nómadas digitales y otros perfiles profesionales, favorece en la actualidad este modelo de alquiler. "Es que el mercado, al final, es muy sabio", resume el promotor y agente de la propiedad Diego Reyes.
Por otra parte, aunque puede llegar a derivar en problemas legales, el alquiler de habitaciones sigue en auge, ya que ofrece más rentabilidad y flexibilidad al propietario. Esta modalidad, regulada por el Código Civil y un pacto entre partes, no está sujeta a la ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ni a los límites al precio que establece la ley de Vivienda. En todo caso, los expertos recomiendan precaución porque un juez puede estimar que existe coarrendamiento, es decir, el tradicional piso compartido.
Control y régimen sancionador
Otra de las cuestiones candentes se deriva del modo de controlar el cumplimiento de la nueva Ley, que en la práctica se deja en manos del inquilino. La Administración no prevé una estructura de inspectores para comprobar aspectos claves en la fijación del precio, como saber si el propietario es un gran tenedor, la renta que se pagaba en el contrato anterior o la calidad real de la vivienda.
Si el propietario es un particular, el inquilino afectado por un incumplimiento de la normativa en la mayoría de los casos solo podrán acudir a los tribunales. A diferencia de las agencias inmobiliarias y APIs, los propietarios particulares, -independientemente de las viviendas que posean-, están a día de hoy fuera de todas las fórmulas sancionadoras que comienza a explorar la Generalitat, ya que, por ejemplo, la Agència Catalana del Consum sólo tiene competencias cuando la relación se establece entre un consumidor y una empresa o profesional.
Por tanto, la amenaza de una demanda en los Juzgados de lo Civil se convierte en el principal instrumento de los inquilinos. "En una situación así, lo más normal es que el propietario ceda, porque sabe que el caso está perdido, pero también hay que tener en cuenta que poner en marcha esta vía le sale caro al inquilino, ya que se necesita abogado y procurador".