El impacto de la regulación de los precios de alquiler en la provincia de Tarragona, medida 'estrella' de la Ley de Vivienda que ya está operativa desde mediados del mes pasado, ha generado un vivo debate por la complejidad de los factores que están en juego. Por el momento, Cataluña es la única Comunidad Autónoma que ha declarado 140 municipios como áreas tensionadas, y 13 de ellos se ubican en la demarcación tarraconense: Tarragona ciudad, Reus, Cambrils, Salou, El Vendrell, Torredembarra, La Canonja, Valls, Falset, Amposta, Roquetes, Tortosa y Móra la Nova. La suma de todos ellos supera los 450.000 vecinos, aproximadamente el 55% de la población de la provincia.
Los topes en los alquileres pretenden proteger a los inquilinos frente a la escalada imparable de los precios vivida en los últimos años. El objetivo es reducir el coste del arrendamiento en torno al 30%, aunque prácticamente todos los especialistas consultados lo ponen en duda. Mientras el discurso oficial de toda la clase política (concejalías y organismos dependientes) de los municipios afectados valora positivamente la limitación de precios, los expertos que conocen la realidad cotidiana del sector (agentes de la propiedad, promotores...) la critican con extrema dureza.
Diversos informes advierten que este tipo de intervencionismo va a desincentivar la inversión en el mercado de alquiler y, por tanto, reducir la disponibilidad de viviendas. Según sus conclusiones, si los propietarios no pueden obtener rentabilidades adecuadas, optarán por retirar sus pisos del mercado, por alquileres de temporada, o incluso los arrendarán por habitaciones. Un estudio de la Universitat Pompeu Fabra y Tecnocasa llega a dar una cifra: 3.000 inmuebles menos para la oferta de alquiler.
Primeros efectos negativos
La Cambra de la Propietat Urbana de Tarragona se ha mostrado especialmente beligerante con la nueva normativa. Durante los últimos meses hubo un gran movimiento de actualización de contratos, antes que se comenzase a aplicar como baremo el Índice de Precios publicado en el BOE. "Se alquiló mucho antes de la entrada en vigor para mantener precios, ya que, salvo los grandes tenedores -ahora quienes posean cinco pisos o más-, quienes han alquilado el piso durante los últimos cinco años pueden seguir con el mismo precio e incluso incrementarlo hasta un 3% en este 2024", explica Dionis Gabarró, técnico de la Cambra.
A día de hoy, la parálisis es notoria, y el impacto muy negativo para los intermediarios. No sólo por la falta de pisos en alquiler, sino porque los propietarios buscan el alquiler directo a través de internet: "Ahora ya no podemos cobrar el mes de alquiler que antes habitualmente pagaba el inquilino por nuestros servicios -expone Gabarró-, y ahora lo sufraga el propietario, por lo que cuesta enormemente que lo pongan en alquiler a través de inmobiliarias, y como resultado, la bajada de nuestra facturación es muy fuerte".
Por su parte, Héctor Ruana, gerente de la Cambra alerta sobre el hecho de que se pase a considerar gran tenedor a quien tenga cinco viviendas en lugar de diez, "algo que es un poco más habitual y perjudica gravemente a estos propietarios". Desde su percepción, calcula que el 70% de propietarios van a replantearse su relación con el mercado, cuya contracción ya se está percibiendo en tan sólo unas semanas.
¿Y la protección del propietario?
Diego Reyes, promotor y experto API, lamenta que "se haya tenido que intervenir el mercado ante la pasividad de la Administración por solucionar el problema de la vivienda; se descarga la responsabilidad en la iniciativa privada atentando contra todos los principios de seguridad jurídica de un país avanzado". A su juicio, "en el cajón de las políticas sociales cabe todo; está bien proteger a los inquilinos, pero para que funcione el sistema y aumente la oferta para abaratar el alquiler, lo realmente importante es proteger al propietario del pillaje de inquilinos que no pagan durante años y no pasa nada".
El catedrático Sergio Nasarre, director de la Càtedra Unesco d'Habitatge de la URV y uno de los mayores especialistas europeos en políticas de vivienda, ha reiterado en numerosas ocasiones que "está más que demostrado que el control de rentas no ha tenido nunca efectos positivos". "No hay base científica en esta norma, que sólo va a provocar la retirada de los mejores pisos del mercado y va a fomentar el mercado negro". Según su opinión, es discutible que se vaya a producir un abaratamiento, y en todo caso, no favorecerá a las rentas más vulnerables. "Quizá se beneficien quienes tienen buenos sueldos y ofrecen mayores garantías, que entrarán en competencia con los empleos más inestables... Cuanto menos poder adquisitivo, lo van a tener incluso peor", coincide Diego Reyes.
Por otra parte, la entrada en vigor de los límites en los precios del alquiler se produce en un contexto de tipos de interés relativamente altos y subida de las cuotas hipotecarias. Ese aumento en el coste de la financiación también impacta a los propietarios, muchos de ellos con hipotecas activas que van pagando a través de un alquiler. "La casuística -describe Reyes- es muy amplia, pero abunda el perfil de arrendador que ha invertido en un piso y lo va costeando gracias al alquiler; si a esta gente no le salen los números, la oferta, ya escasa, se va a resentir todavía más".
En busca de la contención de precios
Fuentes del Servei Municipal de l'Habitatge de Tarragona ciudad (SMHAUSA) defienden que la nueva normativa sí va a ser capaz de frenar la escalada de precios. Su asesora jurídica en vivienda, Elga Molina, considera que regular y controlar los precios si funciona: "Las opiniones son muy dispares al comparar los precios que marca el Índice nacional y los precios reales de mercado; una parte del sector cree que no va a servir para frenar las subidas abusivas de los precios de alquiler, y otra parte denuncia que los precios resultantes rondan hasta un 30% por debajo de los precios de mercado, pero hemos realizado comprobaciones con una veintena de contratos reales de la ciudad de Tarragona y los topes están algo por debajo de los de mercado o son muy similares, en ningún caso inferiores al 15 o 20%".
"Con este sistema se va a tender a la contención de precios del alquiler, aunque no va a producir una bajada drástica, sí debería servir al menos para frenar la intensa subida de precios en las zonas tensionadas... Creo que sería importante que el Ministerio realizara un estudio en profundidad con al menos 20.000 muestras con contratos reales para dar credibilidad al modelo", propone Molina.
A falta de comprobar si las medidas de control logran estabilizar el precio del alquiler, los especialistas auguran que, pese a la buena voluntad de la Ley, tendrá efectos contrarios a los que persigue. A su juicio, lo que necesita el mercado del alquiler es seguridad jurídica y generar más oferta de pisos, que sigue en caída libre: incentivos fiscales, sistemas de garantías de cobro o copagos de la Administración son algunas de las propuestas habituales.